– La grandezza: la misura deve essere quella necessaria a sviluppare un’abitazione di dimensioni medio grandi, evitate di innamorarvi di rustici molto piccoli , si riveleranno scomodi e difficili da gestire, ma scartate anche quelli troppo grandi, utili solo a chi ha intenzione di svolgere l’attività alberghiera .

–  La tipicità: è importante che un rustico presenti uno stile omogeneo al luogo dove si trova, o che sia modificabile secondo questo principio. In Italia esistono moltissimi tipi di rustici che variano a seconda della provincia e del distretto di appartenenza, ed è bene conservare e riprendere questa tipicità.

– La distanza e la raggiungibilità: certi rustici si trovano in aree servite da strade non sempre praticabili, oppure estremamente distanti dai servizi. L’idea può sembrare affascinante ma va tenuto presente che il loro valore è notevolmente deprezzato, salvo casi particolari come molte zone della Toscana dove è normale percorrere lunghi tratti di strade bianche .

–  Lo stato della struttura: se la struttura del rustico è troppo deteriorata il costo sale moltissimo, tanto che risulterebbe più economico lo smontaggio dei componenti utili e l’abbattimento. Ma questa operazione è chiaramente vietata per gli immobili antichi, e quindi vi potreste trovare costretti dalla legge a dover ristrutturare una struttura non ristrutturabile, oppure ristrutturabile con sistemi complessi e costosissimi.

Se avete intenzione di realizzare il vostro sogno, non esitate a contattarmi , sarò lieto di seguirvi dall’inizio alla fine del cantiere.

Buona continuazione

Geom. Terazza Paolo

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Il 2014 da inizio ad una grande svolta per il futuro di Simone Ferraro e Paolo Terazza, di comune accordo decidono di unire forze ed esperienza per un progetto molto ambizioso, ossia far ripartire il mercato immobiliare. L’obbiettivo è quello di circondarsi di professionisti competenti e competitivi.

Per quanto riguarda la sede operativa di Sesto Calende, la società crea la collaborazione con:

Matteo Costa, agente immobiliare con esperienza decennale sul territorio. matteo@ftimmobiliare.it

Andrea Ghirighelli, agente immobiliare che opera nella sponda piemontese  andrea@ftimmobiliare.it

Riccardo Franchini, agente immobiliare anch’esso con esperienza pluriennale nel settore riccardo@ftimmobiliare.it

L’agenzia immobiliare è situata in Via Mercato n.10, corso pedonale della cittadina, tel 0331 922071 mail sestocalende@ftimmobiliare.it

La nostra attività è completamente orientata alla piena soddisfazione delle esigenze del cliente; compravendita e locazione d’immobili, accensione di mutuo, ristrutturazioni, home staging e risoluzione di qualsiasi problematica tecnica-giuridica-fiscale relativa al mondo dei beni immobili!!

Lo staff della F&T si pone al fianco di ciascun cliente come “consulente personale” in grado di garantire la massima affidabilità e competenza in ogni situazione, avvalendosi nel proprio lavoro di metodi, strumenti e sinergie con altri professionisti appositamente sviluppate per ottenere sempre il miglior risultato. Non più semplice agenzia immobiliare, ma “azienda di consulenza immobiliare globale”. Una realtà fatta di professionisti differenti che s’impegnano quotidianamente a fare la differenza!

“Una casa non è una questione di mattoni ma di amore”

(S.F.)

Cordialmente

lo staff di F&T

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Augurandovi buone vacanze, vi inoltro una panoramica del mercato immobiliare di questo periodo e più precisamente il secondo trimestre 2013.

Ancora all’insegna dei ribassi diffusi nelle città capoluogo italiane, dove i prezzi delle case sperimentano ulteriori riduzioni in 39 dei 52 centri monitorati, è quanto rileva l’ultimo rapporto del portale immobiliare idealista.it, che ha osservato l’andamento dei prezzi di 50.715 immobili presenti nel database del portale tra aprile e giugno, ecco cosa succede nella tua provincia, l’indice immobiliare di idealista è stato elaborato sui prezzi di offerta, non sul prezzo di vendita; vale a dire , che tutti i valori dell’analisi non coincidono con il prezzo finale dell’operazione di compravendita che può essere più basso di quello inizialmente proposto dal venditore.

Tra le grandi città Roma perde maggiormente terreno (2,9%), in un solo anno nella capitale i prezzi delle case sono diminuiti di quasi il 10%, ma si mantengono ad ogni modo i più alti d’Italia, con una media di 4.095 euro, si tratta pure sempre di 500 euro in meno al mq, all’estremo opposto c’è Biella, la più economica con 905 euro al mq

nel corso di questo trimestre un vero tracollo si è verificato a Brescia (meno 7,5%), mentre nel corso dell’anno è Perugia la città che ha perso maggiormente vigore (meno 15,9%)

ecco la tabella:

Buona navigazione, Geom. Paolo Terazza

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Lo sconto fiscale del 50% (ex 36%) doveva scadere a giugno ma il governo vuole prorogarlo a fine anno.
Super-sconto per tutto il 2013 sulle ristrutturazioni. L’aumento della detrazione fiscale al 50% previsto dal decreto sviluppo del giugno 2012, che doveva scadere il 30 giugno prossimo verrà prorogato al 31 dicembre. Ci saranno 6 mesi in più per eseguire interventi edilizi di vario genere sulle abitazioni e ottenere il rimborso (rateizzato in 10 anni) della metà della spesa. Il governo ha approvato il testo del decreto che estende il bonus maggiorato – assieme all’altro del 55% per il risparmio energetico – fino a fine anno. Per ovviare ai problemi di copertura finanziaria è probabile che sarà escluso da questo sconto chi gode già di altre agevolazioni fiscali sull’immobile.

Oltre a regalare 14 punti percentuali in più di sconto fiscale (dal 36 al 50%), il decreto sviluppo ha anche raddoppiato il tetto di spesa ammesso alla detrazione, da 48.0oo/00 €  a 96.000/00 € . In pratica la detrazione massima consentita triplica:

• prima era il 36% di 48.000/00 € , cioè 17.280/00€
• ora è il 50% di 96.000/00 € , cioè 48.000/00€ 

I BENEFICIARI
Tutte le persone fisiche che:
• ristrutturano un immobile posseduto a qualsiasi titolo (cioè i proprietari ma anche chi è in affitto o in usufrutto) entro il 31 dicembre 2012;

• acquistano un immobile ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative entro il 30 giugno 2013 (ma la ristrutturazione dev’essere conclusa sempre entro il 31 dicembre 2012).

Allo scadere del periodo di “promozione”, il 1° gennaio 2014 (salvo ulteriori proroghe), il bonus fiscale tornerà alla vecchia aliquota (36%) e al precedente tetto di spesa (48.000/00 €)

ULTERIORI NOVITA’:

La detrazione per le ristrutturazioni edilizie è una decana delle agevolazioni. Introdotta dalla legge 449/1997, gode ancora di ottima salute e continua a essere largamente apprezzato dai contribuenti. E ora il vantaggio fiscale è aumentato. Negli ultimi anni sono state introdotte alcune novità ed è stata semplificata la procedura per ottenere il bonus:

• la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara (per tutta Italia) non è più obbligatoria;
• il costo della manodopera non deve più essere riportato in fattura come voce separata;
• sui bonifici effettuati per pagare lavori la banca applica una ritenuta fiscale del 4% anziché del 10% (per il contribuente non cambia nulla, la novità riguarda le imprese edili che si vedranno accreditata una somma con una minore decurtazione);
• in caso di vendita di un immobile ristrutturato, la detrazione delle rate residue può restare al venditore o essere trasferita al compratore, su decisione delle parti. L’opzione deve essere espressa col rogito notarile. Prima l’agevolazione veniva obbligatoriamente trasferita all’acquirente (e la regola vale ancora per gli atti stipulati prima del 16 settembre 2011).

Per ulteriori informazioni non esitate a contattarmi.

Geom. Paolo Terazza

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AFFITTI A RISCATTO

Nelle attuali condizioni di mercato l’offerta di case è alta e la domanda rimane sostenuta ma è limitata dalle difficoltà di accesso al mutuo. L’affitto con opzione di acquisto rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono trasformare l’intera somma pagata per l’affitto in una quota mensile per l’acquisto della casa.

COME FUNZIONA

Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (ad un canone superiore rispetto al mercato) e un contratto di opzione con il quale l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino, il costo dell’opzione (ove previsto) e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare.

A CHI SI RIVOLGE

Questo approccio alternativo all’acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell’acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
Anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell’acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell’affitto a riscatto. Rimandando l’accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Ma soprattutto, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l’affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

COME VIENE CALCOLATO IL CANONE MENSILE

Premesso che chi si avvicina all’affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell’importo del canone di locazione tiene conto dei seguenti parametri:

• Canone pari a 1,5 volte l’affitto di mercato pagato per immobili simili;
• Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
• Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

E SE L’INQUILINO NON ESERCITA L’OPZIONE?

Se l’inquilino, alla scadenza fissata, non intende esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l’immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
In caso di disdetta o di mancato esercizio dell’opzione naturalmente nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore (concedente): è evidente quindi che chi si approccia all’affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. E’ importante sottolineare che, anche in quest’ipotesi, in realtà è comunque più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione. 

I VANTAGGI PER L’INQUILINO/ACQUIRENTE:

• Acquisto dell’immobile fra n. mesi a prezzo bloccato oggi;
• In caso di acquisto l’affitto pagato non andrà perduto;
• Al momento dell’acquisto diminuirà sensibilmente l’importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
• Tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
• Ci si sente da subito a casa propria.

I VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE:

• L’immobile genera entrate (non rimane vuoto);
• Si captano futuri acquirenti;
• Alta probabilità di concludere la vendita: l’inquilino avrà tutto l’interesse ad acquistare dato il canone di locazione superiore al canone di mercato;
• Se alla scadenza concordata l’inquilino non esercitasse l’opzione e liberasse l’immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento, oltre al prezzo dell’opzione, un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’appartamento.

Per qualsiasi informazione  ed eventuali proposte immobiliari con questa formula , non esitate a contattarci.

Buona navigazione

Geom. Terazza Paolo

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Innanzitutto cominciamo con la legge.

Per legge,  esistono solamente due tipi di contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.

Il primo tipo di contratto prevede un canone libero e una durata fissata in quattro anni rinnovabili di quattro in quattro.

Il secondo tipo di contratto,invece,predispone un canone calmierato e una durata prevista di tre anni,rinnovabile di altri due.

Sono previsti anche contratti per locazioni di durata transitoria,che vanno da uno a 18 mesi,o altre diverse tipologie specifiche per categorie di inquilini.

Tutti i contratti d’affitto vanno ufficializzati entro trenta giorni dalla data della firma, all’agenzia delle entrate versando la tassa con il modello f23.

 L’operazione di registrazione può,oggi,essere fatta anche sul web,infatti l’agenzia delle entrate ha predisposto un sito internet dedicato proprio a queste pratiche, (registrazione via telematica).

 Ma quali sono i punti saldi da tenere ben presente prima di firmare un qualsiasi contratto d’affitto? 

Vediamoli insieme:

a)      innanzitutto è bene stabilire in maniera esplicita quali saranno gli oneri accessori a cari dell’inquilino dal momento della locazione.

b)       Una giusta soluzione è quella di formulare un’apposita tabella all’interno della quale esplicitare questi costi. ma ricordate che per avere valore legale ,la tabella deve essere menzionata nel contratto.

c)       altro punto importante è la registrazione del contratto. per avere effetto legale,quest’ultimo deve  essere registrato all’ufficio del registro.

d)       Dal momento della registrazione,sia l’inquilino che il proprietario saranno assoggettati a una specifica imposta. Nel caso uno dei due non ne facesse adempimento,anche l’altro ne sarà considerato  responsabile.

e)       il deposito cauzionale è richiedibile per un massimo di tre mensilità.

Al termine del contratto di locazione,al proprietario è fatto obbligo di restituire l’intero importo e ogni       anno l’inquilino può riscuotere gli interessi maturati su quella somma.

 Il verbale può essere un utile alleato in caso si verifichino controversie.  E’,allora,bene che sia molto dettagliato e curato.

 Importante è che ad ogni mensilità,il proprietario rilasci la corrispondente ricevuta . Di solito le rate sono mensili e anticipate.

 Il contratto può essere recesso anche prima della naturale scadenza, purché  sopravvengano gravi motivi da parte dell’inquilino.

Questi gravo motivi possono essere:trasferimento per motivi di lavoro o di studio,acquisto di una casa,salute,o famiglia.

Fondamentale è che venga dato un preavviso di almeno 6 mesi e che l’informativa di disdetta di contratto avvenga con raccomandata a/r.

Per essere tutelati al meglio , nelle Vs. operazioni immobiliari, affidate via alla consulenza di esperti quali agenti immobiliari, commercialisti o in casi estremi notai, gente regolarmente iscritta ad un proprio ruolo , obbligati a rispettare regole e tenersi aggiornati sulle novità del campo.

Vi auguro una buona navigazione e per qualsiasi esigenza in campo immobiliare, non esitate a contattarmi.

Geom. Paolo Terazza

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