L’affitto con riscatto, che cosa è e come funziona, Varese e provincia.

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AFFITTI A RISCATTO

Nelle attuali condizioni di mercato l’offerta di case è alta e la domanda rimane sostenuta ma è limitata dalle difficoltà di accesso al mutuo. L’affitto con opzione di acquisto rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono trasformare l’intera somma pagata per l’affitto in una quota mensile per l’acquisto della casa.

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COME FUNZIONA

Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (ad un canone superiore rispetto al mercato) e un contratto di opzione con il quale l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino, il costo dell’opzione (ove previsto) e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare.

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Questo approccio alternativo all’acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell’acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
Anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell’acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell’affitto a riscatto. Rimandando l’accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Ma soprattutto, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l’affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

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COME VIENE CALCOLATO IL CANONE MENSILE

Premesso che chi si avvicina all’affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell’importo del canone di locazione tiene conto dei seguenti parametri:

  • Canone pari a 1,5 volte l’affitto di mercato pagato per immobili simili;
  • Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
  • Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

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E SE L’INQUILINO NON ESERCITA L’OPZIONE?

Se l’inquilino, alla scadenza fissata, non intende esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l’immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
In caso di disdetta o di mancato esercizio dell’opzione naturalmente nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore (concedente): è evidente quindi che chi si approccia all’affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. E’ importante sottolineare che, anche in quest’ipotesi, in realtà è comunque più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione. 

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I VANTAGGI PER L’INQUILINO/ACQUIRENTE:

  • Acquisto dell’immobile fra n. mesi a prezzo bloccato oggi;
  • In caso di acquisto l’affitto pagato non andrà perduto;
  • Al momento dell’acquisto diminuirà sensibilmente l’importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
  • Tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
  • Ci si sente da subito a casa propria.

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I VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE:

  • L’immobile genera entrate (non rimane vuoto);
  • Si captano futuri acquirenti;
  • Alta probabilità di concludere la vendita: l’inquilino avrà tutto l’interesse ad acquistare dato il canone di locazione superiore al canone di mercato;
  • Se alla scadenza concordata l’inquilino non esercitasse l’opzione e liberasse l’immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento, oltre al prezzo dell’opzione, un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’appartamento.

Per qualsiasi informazione  ed eventuali proposte immobiliari con questa formula , non esitate a contattarci.

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Geom. Terazza Paolo

www.ftimmobiliare.it

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